La banque et le financement des centres commerciaux
1948. La France se reconstruit, et avec elle, une nouvelle façon de consommer émerge. Avec l’arrivée du libre-service et de ses magasins repensés pour le quotidien, sans oublier le travail croissant des femmes, les habitudes d’achat se transforment. Finis les comptoirs : place aux rayonnages ouverts, aux caddies et à une liberté inédite pour des clients dont le pouvoir d’achat s’affirme. Derrière cette révolution se profile un changement bien plus profond : l’ère de la grande distribution est née.
Les banques suivent de près ces évolutions et les accompagnent, comme elles prennent part au développement du crédit à la consommation, qui comme pour ces nouvelles « cathédrales du commerce moderne », évoquées par Zola dans Au Bonheur des Dames, révolutionnent l’accès à de nouveaux biens de consommation.
Financer et soutenir l’innovation commerciale : le rôle de Paribas
Au sortir de la Seconde Guerre mondiale, la Banque de Paris et des Pays-bas (Paribas) élargit ses investissements vers d’autres territoires et secteurs de l’économie, parmi les plus innovants.
En témoigne le propos de Jean Reyre, devenu directeur général de Paribas en 1948.
« Le banquier d’affaires doit être un commerçant à l’imagination créative »
À travers son département immobilier, la banque finance la reconstruction de centres-villes, comme Tours au milieu des années 1960, d’équipements, et donc de centres commerciaux.
Ces opérations de financement prennent des formes variées. La banque peut ainsi financer des sociétés en charge de l’aménagement de territoires. C’est notamment le cas à Dijon, où la banque finance la société mixte d’aménagement de l’agglomération dijonnaise, et notamment le projet de ZAC et de centre commercial.
Elle prend part plus directement dans certains projets de grande envergure, avec les centres commerciaux d’Evry ou encore de Vélizy 2.
Développer l’offre commerciale en grande couronne : l’exemple d’Evry
Le projet de centre commercial d’Evry s’inscrit dans la politique d’aménagement du territoire menée par l’État. Différents organismes sont créés pour répondre à ce but, telle la Direction pour l’Aménagement du Territoire (DATAR) créée en 1954, et d’autres structures à compétence locale, comme l’institut d’aménagement et d’urbanisme de la région d’Île-de-France.
De nouvelles collectivités sont créées dans ce contexte, notamment à la suite de la loi du 10 juillet 1964, qui transforme le département de la Seine-et-Oise en trois départements, le Val-d’Oise, les Yvelines et l’Essonne, dont Evry devient le chef-lieu, sous le nom « Evry-Ville Nouvelle ».
La ville d’Évry avant 1965
En 1964, Évry-Petit-Bourg est un village entouré de champs, excentré mais idéalement située au carrefour de voies d’eau, ferrées et autoroutières. Ces voies desservent facilement le sud, le nord, les départements voisins, et la commune dispose de vastes parcelles à urbaniser….
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En 1975, le centre commercial régional Evry 2 est créé.1
L’aménagement de l’Île de France voit la création d’autres villes nouvelles, telles Cergy-Pontoise, Marne-la-Vallée, Saint-Quentin-en-Yvelines, Melun-Sénart. La commune d’Évry est placée à l’épicentre du développement du Sud de Paris, et c’est ainsi qu’est créé en 1969 l’établissement public de développement de la ville. De nouveaux quartiers sortent de terre, avec logements et équipements.
(photo : Extrait d’une plaquette de présentation du centre commercial Évry 2, BPPB Immo/36, Archives historiques de BNP Paribas)
À la suite du concours lancé par l’Établissement public d’Evry pour la réalisation du centre, c’est une filiale de la Banque de Paris et des Pays-Bas spécialisée dans les centres commerciaux, la Coredis, qui remporte l’offre. Le projet est ambitieux. Il représente 78 000m², dont deux grands magasins, un supermarché, et de nombreuses enseignes. Le centre est situé à proximité de la préfecture et d’un ensemble d’équipements, l’Agora. L’ensemble constitue « un ensemble cohérent et continu de plus de 100 000 m² couverts et climatisés »2. Le financement est réparti à 50% entre la Banque de Paris et des Pays-Bas et le Crédit Lyonnais.
Suivre les grandes mutations de l’économie : l’exemple du Printemps Nation
Les banques suivent de près l’évolution d’autres formes commerciales déjà ancrées au sein de la société : les grands magasins. Actionnaires de longue date de ces établissements nés au milieu du XIXe siècle, elles accompagnent leurs mutations durant la seconde moitié du XXe siècle.
L’exemple du Printemps est à ce titre représentatif de ces évolutions. Au début des années 1960, les grands magasins s’adaptent aux nouveaux besoins d’une clientèle qui fréquente les supermarchés puis les hypermarchés. Les différentes enseignes de grands magasins s’implantent ainsi dans les centres commerciaux de grande couronne. C’est notamment le cas des Galeries Lafayette à Belle-Epine en 1971, ou du Printemps à Vélizy 2 en 1972.
Les grands magasins « Au Printemps » proposent également un projet original, le Printemps-Nation. Inauguré cours de Vincennes en 1964, ce nouveau magasin est caractéristique de ces évolutions. Il est localisé non pas au centre de Paris, mais aux portes de la capitale. Il comprend des rayons spécialisés dans la droite ligne des grands magasins mais également un vaste sous-sol consacré à l’alimentation, des produits frais aux conserves, en passant par le rayon boucherie. C’est un succès, comme le notent les dirigeants de Paribas pour qui « le cas de certains jours test [a] dépassé le double de ce qui a été prévu »3.
Le succès est tel que la filiale créée finit par absorber la holding Uniprintemps, comprenant l’ensemble des magasins de Province. Face à cette première expérience, l’implantation dans les centres commerciaux est à la fois la continuité de ces évolutions, mais aussi la réponse à une situation de crise qui touche les enseignes parisiennes à la fin des années 1960. Une note d’information de la banque évoque ainsi « l’accroissement démographique des banlieues et […] l’implantation dans ces dernières, de très nombreux centres commerciaux qui concurrence les grands magasins parisiens. »4
Ceci aboutit ainsi à la fermeture au début des années 1970 du magasin Printemps de Versailles pour privilégier le magasin de Parly 2, inauguré au même moment.
(L’ouverture de Parly 2 au Chesnay en 1969, extrait de la vidéo « Historique des Centres Commerciaux » issue des archives historiques du Groupe)
Le Printemps se réorganise, ses dirigeants historiques, Pierre Laguionie et son gendre, Jean Vigneras, s’effacent et laissent à place à de nouveaux actionnaires, avec l’entrée du groupe Maus dans le capital de l’entreprise.
La Compagnie bancaire au service de la promotion Immobilière
Créée en 1959, la Compagnie bancaire est une structure qui fédère un groupe de sociétés dans le domaine des financements spécialisés.
Dans le contexte de l’essor des centres commerciaux, ses dirigeants vont s’intéresser au financement de projets comme les centres commerciaux, et créer pour cela des sociétés spécialisées.
Sa filiale, la Ségécé, pour « Société d’Etude et de Gestion des Centres d’Equipement », « dispose à son actif d’intéressantes réalisations d’urbanisme commercial en concevant et construisant des Centres Commerciaux dans de grands ensembles d’habitations, notamment à Rueil et à Rouen. » (Rapport annuel de la Compagnie Bancaire de 1960).
Cette société, dont l’objectif est la promotion immobilière d’urbanisme commercial, est en charge du financement des projets commerciaux. Créée au début des années 1950, elle est rattachée initialement à l’Union de crédit pour le bâtiment5. Elle développe son premier projet en 1959 : un centre commercial de 9 000m² situé à Rueil-Malmaison. En 1960, la Ségécé est à la manœuvre dans la réalisation du centre commercial du Val Grieu situé à Rouen.
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Au cours des années 1960 et 1970, les projets se multiplient, avec la ville nouvelle de Créteil, Belle-Epine en 1971, représentant 100 000m² de surface commerciale, puis trois nouveaux projets à Rouen en 1973, Créteil Soleil en 1974, Nantes Baulieu en 1975, le centre Bourse Marseille en 1977 puis Clermont-Ferrand en 1980.
Pour chapeauter toute son activité immobilière, la Compagnie Bancaire créé également en 1961 la SINVIM pour « Société d’investissements Immobiliers de France », à laquelle la Ségécé est alors rattachée. Elle a vocation à « définir de nouvelles formes de concours à la promotion immobilière destinées tout à la fois à faciliter aux promoteurs traditionnels (auxquels il n’est pas question de se substituer) l’exercice de leur profession et à assurer aux acquéreurs de logements le maximum de sécurité ». Les projets sont nombreux, et les deux sociétés sont à la manœuvre pour le développement de centres commerciaux à Evreux, Laval et Saint Etienne pour l’année 1964.
La prise de participation croissante de Paribas renforce encore le poids de ces deux sociétés.
Au début des années 1990, l’entreprise, actionnaire majoritaire de la Compagnie Bancaire, place sous présidence commune la Cogedim, sa filiale dédiée à la promotion immobilière, et la SINVIM, la Ségécé restant filiale de cette dernière. Dans le même temps, une autre filiale de la Compagnie Bancaire, Klépierre, prend la suite de Locabail Immobilier – créée en 1968 par la Compagnie Bancaire – et absorbe les différentes filiales dédiées à la promotion immobilière et commerciale de la Compagnie bancaire et de Paribas. Cette reconfiguration est notamment liée au changement de législation sur les Sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie (SICOMI) en 1991, qui amène ses dirigeants à abandonner le statut de SICOMI de Klépierre.[3]
Le mouvement de concentration de l’activité immobilière se poursuit après la fusion entre BNP et Paribas, qui recentre progressivement ses activités au cours des années 2000 et 2010, avec la cession de l’essentiel de sa participation à Klépierre en 2012.
Les centres commerciaux : une opportunité économique pour la BNP
La BNP suit également l’essor des centres commerciaux et prend des participations dans les différentes sociétés de financement, notamment au sein de la société Immobilière du centre commercial Bourse-Marseille.
Les centres commerciaux sont également une opportunité économique liée à leur fréquentation, et les banques, notamment la BNP, implantent de nombreuses agences dans les centres.
La banque ouvre ainsi, dès 1968, un bureau permanent dans le centre commercial Mammouth de Barberey Saint-Sulpice, commune située dans l’agglomération de Troyes. C’est l’un des tout premiers hypermarchés Mammouth, enseigne créée en 1968 et rachetée par le groupe Auchan en 1996. La BNP saisit ainsi l’opportunité de disposer de locaux modernes, dans un espace très fréquenté.
La banque développe également ses implantations en région parisienne avec l’ouverture du centre commercial des Quatre Temps à la Défense en 1981.
L’emplacement du nouveau groupe Puteaux-Parvis et de son agence « situés sur la dalle de la Défense, entre le CNIT et la tour FIAT, en face du centre commercial ‘les Quatre temps’ et juste à la sortie du RER, […] est exceptionnel ».
Cette nouvelle organisation permet à la BNP de disposer des ressources nécessaires pour répondre aux besoins croissants des clients du centre d’affaires et du centre commercial, tant entreprises que particuliers.
Le financement, la construction et l’usage des centres commerciaux représentent un pan de l’activité des banques, lié à l’essor des biens de consommation et aux méthodes de ventes inspiré du modèle américain qui s’étend à l’Europe après la Seconde Guerre mondiale.
L’essor du commerce en ligne marque une nouvelle ère pour ces centres qui ne sont plus un gage de fréquentation. Les enseignes vont alors se tourner vers de nouvelles façons de toucher leurs clients.
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